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住宅購入・リフォーム時の減税・節約テクニックまとめ

更新日:

いつの時代もサラリーマンの夢といえばマイホーム。賃貸のほうがお得という風潮の中でも、近年の超低金利でに住宅購入は根強い人気があります。

マンション・一戸建て、新築・中古物件、またはリフォームでも、住宅を購入したら避けては通れない税金の仕組み。

正しく理解して、損をしないための知識を備えておきましょう。

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住宅を購入したら理解すべき3つの税金の仕組み

住宅を購入、またはリフォームする場合、理解しておくべき3つのポイントが有ります。

  1. 住宅ローン控除
  2. すまい給付金
  3. 固定資産税の納税

いずれも税金の控除(減税)、および税金の納付をお得にする方法で、特にサラリーマンの場合はほとんどの方がその対象となります。

住宅ローン控除(減税)制度とは

正式名称は「住宅借入金等特別控除」で、毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税の控除が受けられる制度です。
(所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除)

新築や中古物件の購入に加えてリフォームをした場合にも、条件を満たせば金融機関での住宅ローンで控除が受けられます。

医療控除や配偶者控除など他の減税制度とは異なり、税金そのものが直接控除され、節税できる金額が大きくなるため、特にサラリーマンにとっては非常にありがたい制度になっています。

平成26年度の消費税率の引上げにあわせて、制度も大幅に拡充されており、前後で受けられる控除が異なってきます。
(増税後も、経過措置などにより5%の消費税率が適用される場合、消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などはそれ以前の措置が適用)

適用期日 ~平成26年3月 平成26年4月
~平成33年12月
控除率、控除期間 1%・10年間
最大控除額(10年間合計)
*長期優良住宅、低炭素住宅の場合
200万円(20万円×10年) 400万円(40万円×10年)
*300万円(30万円×10年) *500万円(50万円×10年)
住民税からの控除上限額 9.75万円/年
(前年課税所得×5%)
13.65万円/年
(前年課税所得×7%)

住宅ローンの借入れを行う個人単位で申請になりますので、たとえば夫婦共働きでそれぞれがローンを組んだ場合はそれぞれでの制度適用となります。

ローンの額を決める時はこの点もある程度意識して置くと良いでしょう。

参考:すまい給付金 住宅ローン減税制度の概要

住宅ローン控除適用の要件

住宅ローン控除が受けられる条件は下記の通りで、サラリーマンが住宅を購入する場合、ほとんどの場合は当てはまると思われます。

  • 借入金の償還期間が10年以上であること
    • この「償還期間」は、実際に返済する期間をいいます。
    • 当初は10年以上であった償還期間が繰り上げ返済などで10年未満となるときは、その年以後の住宅ローン控除は受けられません。
  • 年収が3000万円以下であること
    • 厳密には、年収から各種控除を引いた後の額が3,000万円以下となります。
    • 3000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できません。
  • 自ら居住すること
    • 自分以外の誰か、例えば子どもや両親・兄弟が住む家のローンを自分名義で借りる場合は対象となりません。
    • 別荘などのセカンドハウスや賃貸用の住宅も対象となりません。
  •  床面積が50㎡以上であること
    • 戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定すること。
      (不動産登記法上の面積と同じ定義で、通常は住宅購入時などに説明がある)
    • 増改築その他の場合も50㎡以上必要です。

中古住宅の場合は耐震性能を有していること

中古住宅の場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合があり、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。

  • 築年数が一定以下
    • 木造などの耐火建築物以外の場合は築20年以内
    • 鉄筋コンクリートなどの耐火建築物は築25年以内
  • 現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅
    • 耐震基準適合証明書
      国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることを建築士等が証明したもの
    • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
      既存住宅性能評価において、耐震等級1以上のもの
    • 既存住宅売買瑕疵保険に加入
      既存住宅売買瑕疵保険(住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険)に加入していること。

難しく見えますが、一般的な中古物件の条件の多くは適合すると考えられますので、不動産会社等に相談して条件をチェックしましょう。

参考:住宅ローン減税制度利用の要件

リフォームの場合は住宅リフォーム税制も

住宅ローン減税は、新築や中古物件の購入だけでなく、工事費100万円超のリフォームも対象となります。

また、工事の内容によっては個別の優遇税制が設定されており、償還期間5年以上のローンが対象となります。

  • バリアフリーリフォーム
  • 省エネリフォーム
  • 同居対応リフォーム

参考:リフォネット 住宅リフォームに関する減税制度の概要

すまい給付金とは

住宅ローン減税はあくまで税金を控除する仕組みで、収入が低く支払っている税金自体が少ないと効果が小さくなるため、「すまい給付金」が合わせて創設されています。

消費税率が5%から8%に引上げられた平成26年4月以降に引渡された住宅から、税制面での特例が措置される平成33年12月までに引渡され入居が完了した住宅を対象に実施しています。
(移行措置等で消費税率5%が適用される住宅は給付対象外)

参考:すまい給付金とは

給付の要件

収入額の目安が、消費税率8%時点で510万円以下、または10%時点で775万円以下の場合、すまい給付金の対象となります。
(収入については、給与所得者のいわゆる「年収、額面収入」ではなく、都道府県民税の所得割額に基づく)

すまい給付金においての住宅ローンの定義は、以下の3点を満たすものなっています。

  1. 自ら居住する住宅の取得のために必要な借入金であること
  2. 償還期間が5年以上の借入れであること
  3. 金融機関等からの借入金であること

基本的に住宅ローン減税の対象と同じ条件ですが、住宅ローン減税は償還期間が10年以上ですので、すまい給付金は期間の点で条件が緩和されています。

また、住宅ローンを組まなくても、年齢が50才以上の場合は給付が受けられます。
(消費税率が10%の時点では、収入額の目安が650万円以下の要件が追加)

給付額

給付額は下記の式で決まり、最大で50万円まで、段階的に給付が受けられます。

給付額=給付基礎額×持分割合

給付基礎学は収入額の目安(都道府県民税の所得割額)によって決まり、持分割合は不動産登記上の持分割合で決まります。

収入については、都道府県民税の所得割額に基づき決定され、給付申請をするときは、引越し前の住宅の所在する市区町村発行の個人住民税の課税証明書を入手し「都道府県民税の所得割額」を確認します。

下記は消費税率が8%の時点、10%の時点での給付基礎学のテーブルです。
(神奈川県のみ都道府県税の税率が異なり、別のテーブルが適用される)

消費税率8%の場合

収入の目安 都道府県民税の所得割額 給付基礎学
425万円以下 6.89万円以下 30万円
425万円超475万円以下 6.89万円超8.39万円以下 20万円
470万円長510万円以下 8.39万円超9.38万円以下 10万円

消費税率10%の場合

収入の目安 都道府県民税の所得割額 給付基礎学
450万円以下 7.60万円以下 50万円
450万円超525万円以下 7.60万円超9.60万円以下 40万円
525万円超600万円以下 9.60万円超11.90万円以下 30万円
600万円超675万円以下 11.90万円超14.06万円以下 20万円
675万円超775万円以下 14.06万円超17.26万円以下 10万円

固定資産税とは

固定資産税は、土地や家屋(一戸建て、マンション)を所有している人に市区町村等の地方自治体が賦課する税金です。

住宅購入後は、課税評価額の1.4%(基本税率)の固定資産税を毎年納付することになります。

この税金自体は必ず支払う必要がありますが、支払いにコンビニと電子マネーを活用することで、ポイントを貯めることができます。

nanacoやWAONを利用して納税で得する方法を抑えておきましょう。

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まとめ:税制優遇はフル活用しよう

引き続きの超低金利時代、住宅ローンの税率も2017年初頭現在0.5%(変動金利の例)を下回っており、場合によっては現金で一括購入するより住宅ローンを組んだほうが良い場合すらあります。

住宅を購入した場合、税金と上手に付き合うことで年間数十万もお得になります。

既に住宅を購入した人も、これから購入を考えている人もしっかりポイントを抑えて少しでも節約しましょう。

 

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